法律法規首頁   >   員工之家   >  法律法規
物業租賃之違約金要點歸納

集團房產資源豐富,其中不乏以整層、甚至整棟為單位的大面積房產。為適應商業化經營要求,集團房產租賃往往存在租期長、租金高、裝修投入大等特點,一旦發生糾紛,損失不可估量。所以我們會在合同中約定約束條款,設置違約責任。不過,違約金并非可以隨心所欲寫多少拿多少,有些違約金并非會得到全部支持。今天我們就來討論租賃合同中違約金的幾種裁判情況。

1、違約金過高將受調整

我國違約金具備賠償兼顧懲罰功能。司法解釋明確規定違約金超過造成損失的百分之三十的,一般可認定為“過分高于造成的損失”,法院裁判過程中可能會根據案件的實際情況由法官進行裁量調整。上海高院在《關于商事審判中規范違約金調整問題的意見》指出,要避免簡單采用固定比例的“一刀切”的認定方式,應當依照公平原則和誠實信用原則,根據案件的具體情形,以違約造成的損失為基準,綜合考量合同的預期利益、當事人締約地位的強弱、是否適用格式合同或條款、是否已在訴請中對違約金進行減讓、違約金計算基數等因素進行綜合考量,可參考不超過銀行同類貸款利率四倍的標準進行相應調整。

2、違約金超過企業利潤可能不予支持

在最高法院審理的(2015)民申字第669號案件中,出租人根據合同約定主張1億元的違約金,一審法院酌定調整為2000萬元。二審法院認為,合同約定的日千分之一的計算方法高于企業一般情況下可能獲得的利潤,故結合承租人的違約期限、企業經營過程中在通常情況下一般可以獲得的利潤,違約金酌情調整為4000萬元。原審法院確定的2000萬元過分低于雙方的約定,未能體現違約金的功能且未有效?;ず賢卦擠降暮戲ㄈㄒ?,后最高法院再審支持了二審法院對違約金的調整。由此可知,尋找高質量的承租人是合同風險防范的第英超冠军奖杯一步。

3、空租期租金可計入違約損失中

雖然在司法實踐中,如承租人提前解除合同,在計算違約損失時,法院會支持空租期租金直到出租人再次招商成功為止,不過各地法院一般僅支持不超過6個月的空租期租金,再次租賃租金與解除合同前租金的差額也不會得到支持,這是因為租金的價格確定受多種因素影響,二次招商價格低于原合同價格的差額并非一定是出租人的合理損失,出租人除了根據合同規定沒收上述保證金外還要求承租人承??傻美嫠鶚У那肭蠼夏訓玫椒ㄔ褐С?。

例如,最高法院審理的(2015)民一終字第340號案件中,最高院認為,對于租賃合同來講,承租方違約而給出租方造成的損失主要是二次招商運營的費用以及空租期的租金損失,酌定以雙方租賃合同約定的租金的6個月作為調減后的違約金數額。

4、違約解除后的裝修補償如何計算

最高院在司法解釋里明確,如承租人經出租人同意裝飾裝修,如沒有特殊約定,如因出租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的,應予以支持;如因承租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的,不予支持。但如出租人同意利用的,應在利用價值范圍內予以適當補償。我們集團公司的租賃合同中一般都有明確約定,合同到期或解除時對于裝飾裝修損失,出租人不予補償的。

總之,違約金作為合同條款所具備的一種威懾和保障作用,敦促合同雙方按約履行義務,迎合了市場經濟對于交易主體法治觀念和誠信意識的高需求。所以在合同中違約條款不可缺失,如違約金額度太低,難以起到震懾與懲罰作用,而過于期待違約金的高收益也并不現實。就我們集團自身租賃合同來說,建議在合理判斷我方最大損失可能的基礎上進行適當抬高給予法院自由裁判的余地。

 

? 2011 Shanghai Xinxuhui(Group) Co.Ltd 上海新徐匯(集團)有限公司  

滬ICP備18002311

地址:上海市凱旋路2086號5L   電話 :(021)64380420  傳真:(021)64383445  郵編:200000